Cláusulas Abusivas

 
 
 
 
 

SATI e Corretagem

 

São taxas cobradas no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel na planta ou em construção. A construtora impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem no percentual de 4 a 6% do valor total do imóvel e da taxa SATI no percentual de 0,88%.  A comissão de corretagem é devida aos corretores de imóveis que comercializam os imóveis da construtora e a SATI, aos profissionais que cuidam da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário. Ocorre que estes são serviços são contratados e prestados em benefício da Construtora e não devem ser repassados ao consumidor, que deve ser ressarcido no caso de ter efetuado esse pagamento indevido.

 

Vejamos algumas decisões judiciais nesse sentido:

 

“Compromisso de compra e venda. Rescisão. Devolução da comissão de corretagem. Serviços de terceiros contratados pela incorporadora imobiliária, cujos custas são de sua responsabilidade. AINDA QUE O CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ESTABELEÇA, NO PREÇO DO IMÓVEL, VALORES ATINENTES A CORRETAGEM, NÃO SE AFIGURA REGULAR O REPASSE DE TAIS VERBAS AO CONSUMIDOR. Contrato de adesão Imposição como condição a que possa consumar a compra do imóvel. Venda casada. Inexistência, ademais, de efetiva prestação do serviço de corretagem. Aos olhos do consumidor, os profissionais que se encontram nos “stands” de vendas agem como verdadeiros prepostos da incorporadora imobiliária. Ausência de mero repasse econômico. Culpa dos compradores que justifica o arbitramento da indenização pela utilização do imóvel. Fixação em 0,5% sobre o valor de mercado do imóvel, por mês de ocupação. Recurso a que se dá parcial provimento.”

(AP 1003205-85.2014, 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Des. Rel. Mauro Conti Machado, DJ 1 de setembro de 2015.)

 

“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. UNIDADE FUTURA.

[...]

3. Comissão de corretagem e serviços de assistência técnica imobiliária - SATI. A contratação forçada dos serviços pelo comprador do imóvel representa prática abusiva, definida no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos Não há, ademais, qualquer indicativo de que estes serviços tenham sido efetivamente prestados em favor dos autores e tampouco de que foi tido como facultativo, à escolha dos adquirentes. Daí o direito de restituição que deve ser reconhecido.”

(Apelação nº 0080667-47.2012, 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Des. Rel. Carlos Alberto Garbi, DJ 18.8.2015)

 

“Ação de rescisão de contrato, cumulada com pedido de restituição de indébito Contrato de compra e venda de imóvel em construção Sentença de procedência em parte Insurgência do autor e da ré Legitimidade passiva para responder pelas verbas cobradas a título de comissão de corretagem e taxa SATI – Devolução dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem Imóvel adquirido em “stand” de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) Devolução na forma simples e integralmente Pedido do autor acolhido.”

(AP 0027217-64.2013, 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Desa. Rela. Marcia Dalla Déa Barone, DJ 15 de setembro de 2015.)

 

 

Distrato / Rescisão Contratual

 

A taxa de distrato é o valor retido pela construtora para rescindir o contrato por vontade do comprador. No entanto, na maioria dos casos, essa cobrança não se justifica, na medida em que a construtora retém um valor muito elevado, causando enorme prejuízo financeiro para o consumidor, que sai lesado dessa relação jurídica. O consumidor deve saber que pode desistir da compra do imóvel antes da sua efetiva entrega e que o valor retido pela construtora deve ser, em regra, apenas 10% (dez por cento) do valor total pago pelo imóvel.

 

Seguem algumas decisões judiciais nesse sentido:

 

“Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com devolução de parcelas pagas movida pelas compromissárias compradoras. Sentença de parcial procedência. Apelação da corré. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 80% razoável, sobretudo porque as autoras tiveram a iniciativa da rescisão. Precedentes. Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº 0015167-50.2011 - 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP – Dju 14/08/2015) 

 

“Apelação - Contrato de compra e venda de imóvel e de distrato - Retenção integral do valor pago - Abusividade - O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor - Inteligência da Súmula 01 desta Corte - Litigância de má-fé da apelante não configurada – Sentença mantida - Recurso a que se nega provimento.” (Apelação nº 1069867-69.2014 - 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP – Dju 12/08/2015) 

 

 

Anuência

 

A taxa de anuência ou de cessão é o valor cobrado pela construtora para permitir que o comprador venda o seu imóvel adquirido na planta para terceiro. Normalmente, esse valor varia entre 1 a 3% (um a três por cento) do valor total do imóvel. Ocorre que essa condição da construtora retira a liberdade do consumidor de realizar outros negócios jurídicos com terceiros, o que é proibido pela legislação e configura obrigação abusiva, uma vez que onera indevidamente o consumidor.

 

Seguem algumas decisões Judiciais nesse sentido:

 

“DECLARATÓRIA - REVISÃO DE CONTRATO - Compromisso de compra e venda. (...) Cobrança de taxa para anuir na transferência do contrato - Abusividade da cobrança - Configuração de arbitrário aumento de lucros e abuso do poder econômico - Nulidade da cláusula. [...] Recurso provido em parte”.

(Apelação Cível nº 0148072-22.2006, 7ª Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Miguel Brandi, São Paulo, 24/08/2011)

 

“COMPROMISSO DE C.OMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. pedido de restituição de indébito - Apelante que se insurge contra a cobrança da taxa de anuência correspondente a 3% do valor do contrato em caso de cessão dos direitos do comprador a terceiro - Despesas administrativas inerentes à própria atividade da vendedora que não justificam a cobrança - Reconhecimento da abusividade de cláusula inserida em contrato de adesão (art. 51 do CDC) [...]”

(Apelação nº 0703171- 29.2012, Des. Relator: Mendes Pereira, 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; DJ 8/05/2013)

 

“Constitui abuso do poder econômico a cobrança de taxa que, não guardando, no seu valor excessivo, correspondência com o custo nem com a utilidade objetiva da prestação do ato, o incorporador de condomínio edilício imponha, em cláusula de negócio jurídico de adesão, como condição de sua anuência, aliás desnecessária, à cessão dos direitos e obrigações contratuais.”

(Apelação Cível nº 61.809-4, 2ª Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Cesar Peluzo, São Paulo, DJ. 16.03.99)

 

Atraso na Entrega, Despesas Condominiais e Tributos

 

É comum estar previsto nos compromissos de compra e venda a possibilidade da construtora entregar a unidade com um atraso de cerca de 180 (cento e oitenta) dias do prazo avençado, sem causa determinada. Qualquer atraso na entrega do imóvel acarreta ao consumidor grande dano em suas finanças, em razão da continuidade de alguns gastos como aluguéis, condomínio, entre outros; com abalo emocional diante da frustração da expectativa de ter a casa própria dentro do prazo estipulado. 

 

Além disso, após a construção do imóvel ou da expedição do habite-se, muitas vezes, inicia-se a cobrança da taxa condominial, água, tributos que, no entanto, só devem ser cobrados após a efetiva entrega das chaves, a instituição do condomínio e a imissão na posse.

 

Vejamos decisões nesse sentido:
 

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. PREVISÃO ABUSIVA. [...]. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. APELO DO AUTOR PROVIDO.

1. Compromisso de venda e compra. Prazo de tolerância. Abusividade. Eventuais intercorrências fazem parte do risco do empreendimento. Cabe ao vendedor considerar eventuais intercorrências na estipulação do prazo para a entrega da unidade.

2. Prazo de tolerância. A estipulação de prazo de tolerância demonstra a prévia intenção de não entregar as unidades no prazo estabelecido. Má-fé. Engodo empregado contra o adquirente. Cláusula que coloca o compromissário comprador em desvantagem exagerada. Proibição. Princípio da boa-fé (art. 51, do CDC).

...

Recurso da ré não provido. Apelo do autor provido.”

(Apelação nº 0105908-57.2011, Des. Relator: Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; DJ 21/10/2014)

 

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Atraso injustificado na entrega de documentos necessários à liberação do financiamento, postergando-se em consequência a imissão na posse do bem - Culpa exclusiva das rés - Encargos incidentes durante o período de atraso que não podem ser cobrados Autores que deverão arcar com as despesas condominiais, água e tributos apenas a partir da entrega das chaves e imissão da posse no imóvel - Admitida a indenização a título de danos materiais, ante a necessidade de locação de imóvel para moradia -Multa contratual devida, em decorrência do princípio da simetria Impossibilidade de congelamento do saldo devedor - Danos morais caracterizados Inscrição do nome dos autores junto aos cadastros restritivos - Quantum indenizatório que deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade - Sentença reformada em parte Recurso das rés desprovido Parcial provimento ao recurso dos autores.”

(Apelação nº 1023339-95.2015, Des. Relator: Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; DJ 09/12/2015)

 

Danos Materiais e Morais

 

Todos os consumidores que efetuaram pagamentos indevidos têm o direito de serem ressarcidos pelos repasses e cobranças abusivas. A justiça paulista e os tribunais superiores têm se posicionado a favor dos consumidores lesados, determinando a devolução dos valores indevidamente pagos, indenizando materialmente os prejuízos apurados e, em algumas situações, concedendo uma indenização por dano moral aqueles prejudicados pelas construtoras.

 

Vejamos algumas decisões nesse sentido:

 

"RESCISÃO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA Pedido de rescisão do contrato formulado pelos compradores em razão de descumprimento contratual pela vendedora Matéria incontroversa Pretensão à retenção dos valores adimplidos segundo previsto no contrato Inadmissibilidade Cláusula nula de pleno direito Abusividade reconhecida Devolução integral, ademais, a ser feita em uma única parcela devidamente atualizada da data de cada desembolso até o efetivo pagamento Juros de mora incidentes a partir da citação Recurso improvido.

RESTITUIÇÃO DE VALORES Comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária Vinculação do compromisso de compra e venda à prestação de serviços Inadmissibilidade Caráter de “operação casada” configurado Abusividade flagrante Incidência do Código de Defesa do Consumidor Nulidade de cláusula contratual abusiva ou onerosa ao consumidor Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem devidamente atualizados desde o desembolso até a data da devolução Decreto de procedência mantido.

DANOS MORAIS Fixação da verba em R$ 20.000,00 a ser atualizado até a data do efetivo depósito Sentença mantida Recurso improvido."

(Apelação nº 1063244-86.2014, Des. Relator: Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; DJ 20/02/2015)

 

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Pretensão dos compromissários compradores em face da compromitente vendedora, em razão de atraso na entrega de imóvel. Sentença de procedência em parte para declarar a resolução do compromisso e condenar a ré a devolver as parcelas pagas, taxa SATI, além de R$ 15.000,00 a título de danos morais. Apelam os autores pelo ressarcimento do valor desembolsado a título de comissão de corretagem. Apela a ré sustentando ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução dos valores pagos a título de taxa SATI; caso fortuito e força maior, em razão do aquecimento do mercado imobiliário; rescisão com retenção de valores, conforme o contrato; indevida a restituição da taxa SATI; inexistência de danos morais indenizáveis e, subsidiariamente, pela redução do “quantum”. Descabimento do recurso da ré e cabimento do reclamo dos autores. Recurso da ré. Atraso. Alegação de aquecimento do mercado imobiliário. Inadmissibilidade. Fortuito interno não elide a responsabilidade do fornecedor. Ausência de justificativa plausível. Culpa impõe a responsabilização pela integralidade das perdas e danos. Inteligência do art. 475, in fine, do CC. Danos morais. Consumidor indevidamente tolhido do direito de adquirir o imóvel compromissado e dele fazer sua moradia. Abuso de direito. Caracterização dos danos morais. Necessidade de atender ao escopo satisfatório e punitivo da reparação. Fixação pela sentença em R$ 15.000,00. Adequação. Incidência dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Ônus da sucumbência. Ré decaiu em maior extensão. Necessidade de responder pela sucumbência. Inteligência do art. 21, parágrafo único, do CPC. Recurso dos autores. Restituição integral engloba os valores despendidos a título de comissão de corretagem. Recurso da ré improvido e provido o dos autores para condenar a ré a ressarcir os valores despendidos pelos autores a título de comissão de corretagem."

(Apelação nº 1060327- 94.2014, Des. Relator: James Siano, 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; DJ 24/12/2015)

 

 

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