Problemas na compra do imóvel na planta

 

Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos, o setor da construção civil e o mercado imobiliário cresceram demasiadamente, alavancando o desenvolvimento urbano de pequenas, médias e grandes cidades.  A expansão imobiliária e a economia em constante crescimento tornaram o crédito imobiliário acessível para que os brasileiros adquirissem a casa própria ou investissem no setor imobiliário.

 

Nesse contexto, as construtoras, buscando capital para desencadear os seus empreendimentos, disponibilizaram a compra de apartamentos na “planta”, conferindo grandes facilidades para aqueles que pretendiam adquirir um imóvel, como prestações mensais acessíveis e baixo risco de mercado, até a efetiva entrega da unidade.

 

Atraídos por essas condições, muitos brasileiros compraram o seu imóvel na “planta”, em um estande de vendas da construtora ("showroom"), ou seja, na loja ou feira de venda de imóveis, normalmente terceirizado para uma corretora que efetivava a venda. Na condição de consumidores, assinaram diversos documentos, previamente preparados pelas construtoras, assumindo obrigações abusivas, que foram inseridas no negócio jurídico de modo a blindar as construtoras de quaisquer prejuízos.

 

Comissão de corretagem, SATI, taxa de anuência ou de cessão, possibilidade de atraso na entrega do imóvel, e alta taxa de distrato são algumas das obrigações abusivas inseridas nesses tipos de contrato, pelas quais os consumidores efetuaram elevados pagamentos ou tiveram gastos excessivos, de forma indevida, beneficiando exclusivamente as construtoras e as corretoras.

 

A comissão de corretagem é o valor pago aos corretores que ficam no estande de vendas da construtora, em razão da prestação do suposto serviço de corretagem na aquisição do imóvel. Esse valor é 4% a 6% (quatro por cento a seis por cento) sobre o valor total da unidade, conforme previsto na tabela do CRECI São Paulo[1], e é normalmente pago junto com as primeiras parcelas do apartamento.

 

O serviço de corretagem é prestado em auxílio daquele que deseja localizar um imóvel adequado aos seus interesses e de acordo com as suas especificações. No entanto, quando o consumidor vai diretamente no estande de vendas da construtora, com a intenção de comprar um determinado imóvel, ele não se beneficia do serviço de corretagem, tampouco o contrata, mas apenas busca adquirir um imóvel na planta daquele empreendimento imobiliário.

 

A realidade do mercado imobiliário é que a construtora contrata a corretora para alavancar as vendas das unidades imobiliárias e repassa esse custo aos consumidores, que se encontram em uma situação condicional, pois só conseguem adquirir o imóvel desejado, SE pagarem uma taxa aos corretores.

 

Nesse mesmo contexto, também é cobrada a taxa SATI, por “serviços de assessoria técnica imobiliária”, que nada mais é do que um custo operacional repassado indevidamente ao consumidor. As construtoras e as corretoras, de uma forma geral, tentam justificar essa cobrança pela prestação de um serviço jurídico ou até mesmo pelo custo envolvido com a instalação do stand de vendas. O fato é que esses custos não são de responsabilidade do consumidor, pois são investimentos inerentes ao negócio imobiliário e que estas empresas fazem para a captação de clientes. O comprador que vai até o estande de vendas, em regra, não quer contratar nenhum tipo de serviço, mas apenas adquirir um imóvel.

 

A taxa de anuência ou de cessão é o valor cobrado pela construtora para permitir que o comprador venda o seu imóvel adquirido na planta para terceiro. Normalmente, esse valor varia entre 1% a 3% (um por cento a três por cento) do valor total do imóvel. Ocorre que essa condição da construtora retira a liberdade do consumidor de realizar outros negócios jurídicos com terceiros, o que é proibido pela legislação e configura obrigação abusiva, uma vez que onera indevidamente o consumidor.

 

No mais, é comum estar previsto nos compromissos de compra e venda a possibilidade da construtora entregar a unidade com um atraso de cerca de 180 (cento e oitenta) dias do prazo avençado, sem causa determinada. Essa situação acarreta ao consumidor grande dano em suas finanças, em razão da continuidade de alguns gastos como aluguéis, condomínio, entre outros; com abalo emocional diante da frustração da expectativa de ter a casa própria dentro do prazo convencionado.

 

Após a construção do imóvel ou da expedição do "Habite-se", muitas vezes, inicia-se a cobrança das despesas condominiais, da água e de tributos que, no entanto, só devem ser cobrados após a efetiva entrega das chaves, a instituição do condomínio e a efetiva imissão na posse do imóvel. Portanto, o consumidor que pagou indevidamente estas despesas, deve ser ressarcido.

 

Por fim, a taxa de distrato é o valor retido pela construtora para rescindir o contrato por vontade do comprador. No entanto, na maioria dos casos, essa cobrança não se justifica, na medida em que a construtora retém um valor muito elevado, causando enorme prejuízo financeiro para o consumidor, que sai lesado dessa relação jurídica. O consumidor deve saber que pode desistir da compra do imóvel antes da sua efetiva entrega e que o valor retido pela construtora deve ser, em regra, apenas 10% (dez por cento) do valor total pago pelo imóvel.

 

Todos os consumidores que efetuaram esses pagamentos têm o direito de serem ressarcidos por esses repasses/cobranças abusivas. A justiça paulista e os tribunais superiores vêm se posicionando a favor dos consumidores lesados, determinando a devolução dos valores indevidamente pagos, indenizando materialmente os prejuízos apurados e, em algumas situações, concedendo uma indenização por dano moral aqueles prejudicados pelas construtoras.

 

Atualmente, com o apontamento da crise econômica brasileira, que afeta ambas as partes da relação imobiliária, muitos imóveis estão sendo entregues com atraso e com irregularidades, além do que se torna crescente o número de consumidores que realizam o distrato e a venda do imóvel adquirido na planta.

 

As irregularidades na entrega das unidades, a oferta de imóveis prontos, e a estagnação do setor imobiliário elevaram o número de processos contra as construtoras e a Ramalho & Romuchge Advogadas Associadas possui profissionais especializados e habilitados para atuar em causas que envolvem as problemáticas do direito imobiliário.

 

 

[1] http://www.crecisp.gov.br/servicos/servicos.asp?acao=comissoes

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